Come ottenere un mutuo a condizioni agevolate e tagli fiscali sull’acquisto della prima casa se si hanno meno di 36 anni e un ISEE entro i 40.000 euro? C’è tempo fino al 31 dicembre 2022, ma è bene muoversi con largo anticipo prima che scada un’opportunità senza precedenti.

Il Decreto Sostegni bis dello scorso 24 luglio 2021 e la più recente Legge di Bilancio 2022 hanno confezionato per gli under 36 un pacchetto di norme del valore complessivo di 1,35 miliardi di euro in grado di aiutare 350.000 famiglie, definito bonus prima casa giovani under 36.

In sostanza i giovani potranno ottenere fino al 31 dicembre 2022 (termine slittato in avanti dall’originario 30 giugno 2021 grazie alla Legge di Bilancio 2022):

• la garanzia statale del Fondo prima casa;
• una defiscalizzazione quasi totale sull’acquisto della casa;
• la cancellazione delle imposte sul mutuo;
• un credito d’imposta sull’Iva qualora la vendita la prevedesse;
• tassi agevolati sul mutuo.

Tutte le agevolazioni per chi acquista

L’art 64 del Decreto Sostegni bis contiene le disposizioni sul potenziamento del Fondo di garanzia mutui prima casa e sottolinea che la garanzia è estesa dal 50% finora previsto, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per l’acquisto della prima casa, il cui importo (comprensivo degli oneri accessori) è superiore all’80% del prezzo di acquisto.

Questo vuol dire che se un giovane sotto i 36 anni richiede un finanziamento prima casa con loan-to-value (il rapporto tra ammontare del capitale preso in prestito e valore della casa) superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo potrà arrivare all’80% della quota capitale e la banca potrà concedere senza correre grossi rischi un mutuo 100%. Lo Stato si sostituisce così a un garante, figura necessaria nel caso in cui il richiedente non disponga di un lavoro fisso e non sia in grado di fornire tutte le garanzie richieste dalla banca.

L’esenzione dalle imposte riguarda tutte quelle connesse all’acquisto di un immobile: imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria.

Per quanto riguarda la fiscalità sul mutuo, l’agevolazione consente di cancellare l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% della somma erogata. Il mutuo deve avere come finalità la prima casa, la costruzione o la ristrutturazione, ma sempre ad uso abitativo.

Il credito d’imposta scatta invece nel caso di acquisto da impresa costruttrice. Se infatti il venditore fattura con Iva, il compratore matura con il fisco un credito di pari importo, da utilizzare in futuro per pagare l’Irpef in dichiarazione dei redditi, pagare le imposte, o in compensazione di somme dovute ad esempio a titolo di ritenute d’acconto o di contributi previdenziali e assistenziali.

L’agevolazione si applica anche sugli acquisti all’asta e sulle pertinenze – quindi garage, cantine, solai – dell’immobile principale acquistato.

L’ultimo punto riguarda le condizioni a cui un mutuo prima casa viene concesso a un giovane che beneficia del bonus prima casa: secondo la nuova normativa, i tassi applicati al mutuo stipulato per l’acquisto dell’immobile non potranno avere tassi superiori al TEGM pubblicato trimestralmente dal MEF.

Controlla se rientri nei soggetti aventi diritto

Ma quali requisiti occorre avere per accedere alle maxi agevolazioni? Il primo e più importante è l’età: non avere compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto di compravendita è stipulato.

A riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti nella circolare 12/E del 14 ottobre scorso.

Seconda condizione necessaria per l’accesso all’agevolazione è un indicatore ISEE inferiore ai 40.000 euro.
L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente alla presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): per gli atti stipulati nel 2021, è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020.

Ma attenzione, perché l’Agenzia delle Entrate ha specificato in un secondo momento che se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria, è consentito far ricorso all’ISEE corrente.

Ulteriore condizione, l’immobile non deve essere di lusso, quindi appartenere alle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi storici o artistici).

Come ottenere un mutuo under 36?

Un mutuo under 36 è un finanziamento che gode di tutti i vantaggi previsti dalle misure messe in campo per agevolare l’accesso a una prima casa di proprietà dei più giovani. Detti anche mutui Consap, si tratta di finanziamenti a condizioni particolarmente vantaggiose seppur concessi per una percentuale molto alta del valore dell’immobile, fino al 100% del suo valore.

Per richiedere un mutuo giovani under 36 basta rivolgersi alla banca: il Fondo di Garanzia è infatti concesso dallo Stato alle banche, perché queste rivedano i criteri di concessione del credito anche nei confronti dei soggetti considerati più a rischio, ad esempio perché privi di un contratto a tempo indeterminato.

L’elenco di tutti gli istituti di credito aderenti è sui siti di Consap e di Abi ed è in continuo aggiornamento. Ad oggi 200 banche sono aderenti.   

Dal 24 giugno 2021 è disponibile inoltre il modulo da compilare per accedere al Fondo di garanzia straordinario dell’80%, scaricabile dal sito di Consap, che dovrà essere consegnato alla banca presso la quale si è richiesto il mutuo.